城市级已分化巨大，但同城内部、区与区、地段与地段之间的分化，往往比城市之间还大。这一层才是分辨力真正落地的颗粒度——城市 → 区 → 地段，是分辨力的三级放大镜。
5.1 杭州十区（2025 全年 · 潮新闻美好生活研究院引阿里资产平台口径，B）
全市住宅法拍实际成交 2286 套（较 2024 年 1433 套 +59.5%）。同城内部成交率落差极大：
| 区 | 上拍次数 | 成交套数 | 成交率 |
|---|---|---|---|
| 上城区 | 419 | 310 | 约 74%（全市最高） |
| 滨江区 | 119 | 87 | 73.1% |
| 西湖区 / 拱墅区 | — | — | 约 70% |
| 钱塘区 | — | — | 64.4% |
| 萧山区 | 419 | 249 | 59.4% |
| 余杭区 | 642 | 369 | 57.5% |
| 临平区 | 420 | 218 | 51.9% |
| 富阳区 | 475 | 166 | 约 35%（以流拍为主） |
| 临安区 | 720 | 230 | 约 32%（以流拍为主） |
来源：杭州网 / 潮新闻（B）。
弹资视角：同城内部成交率从上城 74% 到临安 32%，落差 42 个百分点——比「一线 vs 三四线」的城市级落差还大。越核心的主城越抗跌、越能弹；越远郊越沉淀、越接近真不良。分辨力切到区级，就是分清「城里的弹性区」和「城边的沉淀区」。
5.2 一线核心区：弹性资产高度集中在少数城区（中指季度监测，B；时点以报告为准）
| 城市 | 高清仓核心区 | 区级清仓率 | 全市 / 备注 |
|---|---|---|---|
| 深圳 | 南山区 | 86.06% | 全市住宅法拍均值约 71.04%；商业法拍仅 31.89%（住宅 / 商业冰火两重天） |
| 上海 | 徐汇区（清仓率居首） | 86.67% | 浦东新区成交套数最多（18 套）；全市住宅占比 70.87%、均价 51803 元/㎡ |
| 北京 | 朝阳区（成交套数居首） | 朝阳 / 海淀 1–5 月均 >45% | 11 月朝阳成交 15 套居首、折价率 76.48%；1–11 月累计成交额 100 亿 |
来源：中指云季度 / 月度报告、36氪引中指（B）。
弹资视角：高能级城市的「弹性资产」高度集中在少数核心区——南山、徐汇、浦东、朝阳、海淀。出了核心区，同城也会迅速向「错配 / 真不良」滑落。所以「在深圳 / 上海买法拍」这句话本身就不够精确，真正要问的是「在哪个区、哪个地段」。
5.3 地段 / 单盘个案：地段不可复制性 = 弹性的极致
| 城市 · 地段 | 标的 | 成交 | 看点 |
|---|---|---|---|
| 深圳南山 · 华侨城 | 纯水岸别墅 | 3.64 亿（评估 3.07 亿） | 溢价 69.3%、19.2 万人围观、118 轮竞价 |
| 深圳南山 | 天鹅湖花园 | 1.32 亿（单价 20.56 万/㎡） | 19 人 167 轮、溢价 7700 万 |
| 上海长宁 · 新华路 | 329 弄老洋房 | 2.7 亿（单价 50.46 万/㎡） | 文物 + 稀缺地段，近年沪上法拍最高单价之一 |
| 上海浦东 | 汤臣一品复式 | 1.735 亿（单价 22.62 万/㎡） | 112 轮竞价 |
| 北京朝阳 · 景林路 | 远洋 LAVIE 独栋 | 1.42 亿 | 149 轮，北京年内成交价最高 |
| 北京朝阳 | 倪林佳园 | 642 万 → 1756 万 | 44 人竞拍，年内热度最高标的 |
反例（地段稀缺 ≠ 一定脱手）：上海静安 · 愚园路柳林别业老洋房，1.5 亿起拍流拍 → 二拍一次性降价 5334 万至 9666 万仍流拍。文物孤品，但纳入限购 + 入场门槛过高 + 月租仅 6.75 万 + 外立面改动需报批，流动性被锁死。来源：证券时报、光明网（B）。
弹资视角：地段把「弹性」推到极致——核心地段的稀缺资产，法拍场上照样被高净值人群溢价抢。但地段稀缺 ≠ 一定能脱手：限购资格、入场门槛、持有成本、改造限制，任意一道关卡过不去，再好的孤品也会变成「锁死的真不良」。分辨力到地段这一层，看的不是「稀不稀缺」，而是「稀缺性能不能变现」。
城市 → 区 → 地段，分辨力的三级放大：
- 城市级：一线均价 36196 vs 三四线 4750，约 7.6 倍差。
- 区级：杭州上城成交率 74% vs 临安 32%，差 42 个百分点；深圳南山清仓 86% vs 全市均值 71%。
- 地段 / 单盘级：核心稀缺资产溢价抢（纯水岸 +69.3%），门槛过高的孤品反复流拍（愚园路降 5334 万仍流拍）。
越往下切，弹性资产与真不良的边界越清晰——这正是分辨力必须落到「区 / 地段 / 单盘」、而不能停在城市层面的原因。